PG电子,pg娱乐,PG电子试玩平台,PG电子技巧,PG电子下载[摘要]当前，我国住房发展已进入存量时代，城镇住房面临安全隐患凸显、维修养护任务繁重、过去拆除重建方式难以持续等新形势。然而，现有各类维修和更新、改造资金未覆盖住房发展全生命周期，住宅专项维修资金的使用、续筹和管理上存在多重困境，产权人履行出资责任的意愿不足，政府补助资金渠道少，亟需突破制度困境。要充分利用我国大规模维修养护和重置更新需求到来前的窗口期，结合国际经验和我国住房发展实际，坚持全生命周期管理、权利义务对等、“取之于房、用之于房”和可持续更新的原则，在不新增业主负担的情况下建立住房维护更新资金制度，明确个人账户、公共账户的资金筹措和使用规则，完善住房保险和住房体检配套制度，为住房维修养护和重置更新提供资金和制度保障。
同生命体一样，住房也有“生老病死”的生命周期，其老化、损坏乃至灭失是一个必然过程。我国存量住房规模较大，安全隐患日益突出，房屋倒塌导致人员伤亡的事件不时见诸报端，建立健全有关制度、可持续维护住房安全和品质，迫在眉睫。党的二十届三中全会通过的《中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》），要求处理好发展和安全等重大关系，明确指出“建立可持续的城市更新模式和政策法规”，“加快构建房地产发展新模式”。[1]完善住房使用环节的维修养护和更新改造（以下简称“维护更新”）制度是保障居民生命财产安全的重要保障，是构建房地产发展新模式的关键内容，也是贯彻落实《决定》精神的必然要求。
住房和城乡建设部在2023年全国住房和城乡建设工作会议上提出，“要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障”。本文认为，住房维护更新资金是一项重要的制度创新，旨在建立用于住房全生命周期维修养护和重置更新的专项资金 ，以保障住房（尤其是高龄住房）的正常使用，消除安全隐患，提升居住品质，满足人民群众对美好居住环境的需求。本文旨在分析建立住房维护更新资金制度的政策意义，总结现有住房维护更新相关资金的问题和不足，并结合国际经验和我国住房发展实际，提出住房维护更新资金制度建设的创新思路。
2023年，我国常住人口城镇化率达到66.16%，已经步入城镇化快速发展的中后期。从城市发展规律及国际经验看，这一时期城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，城镇住房发展面临安全隐患凸显、维修养护任务繁重、过去拆除重建方式难以持续的新形势。现阶段处于建立健全制度的窗口期，有必要建立住房维护更新资金制度，推动城镇住房可持续的维修养护和重置更新。
住房安全关系人民群众生命财产安全和社会大局稳定，直接影响群众的获得感、幸福感和安全感。根据第七次全国人口普查数据（以下简称“七普数据”），全国城镇有11.62%的家庭（约1.05亿人）居住在1990年以前建造的房屋中。另据估计，全国城镇仍有近5000万居民居住在1980年以前建设的、不符合现有抗震设防标准的住房中。其中，部分房屋建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失等问题突出，安全隐患开始集中显现，威胁人民群众生命财产安全。
维修养护方面，七普数据显示，我国城镇住房建筑面积总量为292亿平方米，而维修养护伴随住房的全生命周期，其中大修平均周期为20到30年，中修平均周期为5年左右，小修周期一般小于1年，存量住房维修养护的任务繁重。加之过去住房维修制度不完善，大量住房维修养护问题被长期积压。此外，居民对住房品质、住区基础设施和公共服务（如适老化设施）等需求日益增长，未来维修养护需求将进一步加大。
拆除重建方面，1998年“房改”以来，我国通过完全市场化运作的房地产开发和地方政府直接主导的拆迁改造方式，实现了大量城镇存量住房的拆除重建，但这两种拆除重建方式已不可持续。一方面，前一阶段政府主导的拆迁改造中，居民较少承担出资责任。现阶段由于拆迁安置成本越来越高，地方政府直接主导的拆迁改造在资金端难以为继。[2]另一方面，现阶段我国部分城市的开发强度已达较高水平，为提高城市的宜居性和发展的持续性，我国已出台相关文件对建筑高度进行严格管控，未来通过提高容积率来平衡拆除重建成本的空间将逐步收窄。[3]为此，亟须探索以产权人为主体、摆脱“增容”困境的可持续的重置更新制度模式。
从房屋自身发展周期来看，根据七普数据，2020年末我国72.4%的城镇存量住房为2000年以后建成。以大修平均周期20到30年为参考，目前18.6%的住房已产生大修需求，再过10年、20年，产生大修需求的住房将分别新增34.0%、38.5%。以房屋设计使用年限50年为重置更新周期测算，2020年末我国50年以上房龄的、需要重置更新的住房面积仅占0.69%，每过10年，新增重置更新需求分别为当前的2.0倍、10.1倍、27.3倍、49.7倍、56.6倍。因此，目前距离产生大规模的大修需求和重置更新需求仍有一定的时间。另外，现阶段房地产市场的价格趋于理性，住房的新旧、品质对价格的影响较大，老旧住房通过维修养护和重置更新可获得一定的资产增值收益，如果政策引导得当，产权人尚有积极性和主动性。因此，要充分利用现阶段城镇存量住房重置更新和大修大规模到来前的窗口期，建立住房维护更新资金制度。
从宏观经济周期来看，当前我国经济增长面临多重困难，居民就业收入存在压力，但如能在不新增居民负担的情况下建立住房维护更新资金制度，将有利于推动房地产业深度调整转型，在存量时代更好支撑宏观经济发展。在住房短缺时期，房地产市场快速发展，有力拉动了投资增长，促进了经济发展，多次在经济复苏中发挥重要作用。当前，随着住房短缺问题基本解决，新建商品房销售量从峰值回落，进入新的平台期，这符合市场规律。随着住房发展进入存量阶段，房地产业发展的重点扩展到存量更新，大规模存量住房的维修养护和重置更新依然能够有效拉动投资和就业，房地产业仍将是宏观经济的重要支撑，对宏观经济的作用从“发动机”转变为“稳定器”。为此，亟需借助房地产从增量向存量转型发展的窗口期，在不新增个人负担的情况下建立健全住房维护更新资金制度，为未来大规模开展维修养护和重置更新提供制度支撑和资金保障，持续为宏观经济发展作出重要贡献。
现有住房维护更新有关资金主要包括四类，均用于维修养护。如图2所示，一是对于业主专有部分，不存在区分所有权的情况，一般由产权人自行出资维修养护。二是住宅专项维修资金覆盖住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造，房屋灭失后需返还业主。三是物业费用于上述共用部分的日常维修、养护和管理，与重置更新亦无交集。四是城镇老旧小区改造的中央补助资金和地方配套资金主要用于住房及住区原有格局上的升级改造，基本不涉及重置更新。因此，重置更新尚无稳定的制度化资金来源，仅有少数地方进行了制度探索，设立房屋使用安全专项资金用于城镇危房重置更新。
目前，我国专项用于住房维护更新的资金主要是住宅专项维修资金，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。这项制度对房屋使用维护发挥了积极作用，但在实践中也暴露出一些问题。
一是资金惜用滥用困境并存。一方面，根据《住宅专项维修资金管理办法》和《中华人民共和国民法典》规定，资金使用须经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，并取得其中一半业主同意。但实际上，由于表决方式单一，且多为传统的线下表决，组织业主参与表决难度大，对于应急使用，部分地区尚未建立管理规定，造成维修资金使用难。另一方面，在政府部门代管维修资金期间，部分地方存在监管漏洞，形成了既是“裁判员”又是“运动员”的问题，发生住宅专项维修资金滥用甚至套取资金等行为，[4]出现不少维修工程造价虚高甚至伪造签字的现象。
二是资金续筹难。根据相关规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的，应当及时续缴。一方面，多数地区没有明确规定组织续筹的主体、程序和方法，导致续筹难以组织实施；另一方面，由于缺乏对不履行续缴责任的惩罚措施，多数业主选择拖延或拒绝续缴维修资金。[5]此外，《住宅专项维修资金管理办法》规定，利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，应当转入住宅专项维修资金滚存使用，但在实践过程中，存在部分地区缺乏具体管理细则、多数业主委员会组织实施能力不足、物业服务企业侵占收益等问题，导致这部分资金未形成对维修资金的有效补充。
三是资金管理难。目前，大部分城市维修资金都处于地方政府部门代管阶段，只有北京、上海等极少数城市的小部分住宅小区专项维修资金划转到了业主自治组织进行管理。住宅专项维修资金应遵循“谁所有、谁决策、谁管理”的理念，政府只是在业主自治组织成立前进行代管，最终应该由业主自治管理，但受我国业主自治组织发展滞后的影响，业主大会成立比例不高，业主对业主委员会信任不足，较难在短期内实现维修资金业主自治管理。[6]这将导致住宅专项维修资金所有权与管理权不统一，不利于业主形成长期合作治理的基础，持续开展住房更新改造的组织保障机制仍不健全。
住房维护更新问题事关公共安全，政府需要在维护公共利益方面承担责任。现有相关政府补助资金主要有两类。一是城镇老旧小区改造资金，主要用于维修养护。2019年老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，中央财政提供专项资金支持，省级和市县政府也给予资金支持，但该项资金多为项目配套资金，缺乏制度性的持续稳定投入。二是仅有少数城市设立房屋使用安全管理专项资金，并纳入财政预算。例如，宁波市设置城镇房屋使用安全管理专项资金，用于支持危险住宅房屋加固或原址重建解危、低收入等特殊困难家庭房屋安全补助。相对于全生命周期住房维护更新需要，重置更新缺乏必要的财政资金支持。
产权人拥有业主专有部分的产权及住宅共用部位、共用设施设备的共有和共同管理权利，产权人应当承担相应的维修养护和重置更新的出资责任。然而，在过去政府主导的维修养护和拆除重建方式下，业主较少承担出资责任，依赖政府的惯性较强，[7]权责对等的意识不强，形成“等靠要”等思想，实践中产权人主动出资的意愿不足。
住房保险能够有效补充住房维护更新资金的不足，但我国现行与住房相关的工程质量保证保险、工程质量潜在缺陷保险（IDI），以及房屋财产保险等，均无法满足住房全生命周期的更新改造需求。
一是工程质量保证保险，由施工承包方投保，受益人为项目发包人（一般为建设单位），保证施工承包方在缺陷责任期（一般为1~2年）内履行工程质量缺陷修复义务，主要覆盖建造交付环节，不涉及交付后的使用环节。
二是工程质量潜在缺陷保险（IDI），由建设单位投保，受益人为业主，主要保障房屋工程潜在质量缺陷造成的损失，不同部位保险期限有所差异，主体结构的保险期限最长可达50年，但防水工程、外墙脱落等保险期限一般在5年以内。目前，工程质量潜在缺陷保险（IDI）仍处于试点阶段，尚未在全国普及推广，且多数部位在保险期限结束后没有接续保险，无法满足住房全生命周期维修需求。
三是房屋财产保险由业主自行投保，属于家庭财产保险范畴，保障因自然灾害和意外事故造成的损失。但目前险种较为单一，难以满足不同业主对保险额度、覆盖范围的差异化需求。根据银保监会和中国保险行业协会数据，当前全国家庭财产保险投保率不到10%，保费收入占全部财产保险的份额不足1%。
日本、新加坡、芬兰、法国、中国香港等典型国家和地区较早步入城镇化成熟阶段，部分研究对这些国家在住宅（特别是集合式住宅）维修养护和重置更新方面的政策经验进行了梳理，[8]主要体现在以下四个方面。
一是普遍以法律形式建立了住房从维修养护到重置更新的全生命周期制度安排。例如，我国香港特区出台《市区重建局条例》《市区重建策略》等法规政策，形成重建发展、楼宇复修、改造重设、文物保育和旧区活化五大更新策略，涵盖了住房维修保养、功能改造和拆除重建的全生命周期。日本于1962年和2002年分别出台《建筑物区分所有权法》《集合住宅重建促进法》，明确了住房维修养护和拆除重建的责任分担要求、资金投入机制、产权转换程序以及监督处罚措施等。相关法律法规为住房维护更新的组织实施提供了依据，有效促进了住房的全生命周期管理。
二是维修养护投入以业主承担为主，政府投入为辅。德国、日本、韩国以及我国香港特区等坚持权责对等原则，明确规定产权人是住房维修养护的责任主体，须承担维修养护的资金成本，并制定不履行相应义务的惩戒措施。例如，香港《建筑物条例》规定，建筑物拥有人承担检验及修葺的义务，要求业主立案法团（一种业主自治组织）设立用于楼宇保养修理的专项基金，业主须向该基金缴款，否则可被扣押动产以偿付缴款。香港特区政府通过“招标妥”计划、楼宇安全贷款计划等资助政策为业主维修养护提供技术援助和资金支持。
三是对产权人自主重置更新持鼓励态度，并为产权人自主更新改造提供融资、土地等方面的政策支持，明确区分业主和政府的责任范围。例如，日本《集合住宅重建促进法》等法律鼓励老旧住宅业主组建“重建委员会”，自主实施老旧住宅的重建并承担成本。根据日本《建筑物区分所有权法》（2003年修订）规定，区分所有权人只要在集会中以人数及表决权各4/5以上同意，就可以通过拆除原建筑物、建新建筑物的决议。日本政府提供“老年贷”“买房装修一体贷”等多种新型贷款模式，提升业主承担拆除重建成本的能力。
四是在实施上，建立实施完善的住房保险和住房体检机制。在住房保险方面，法国、西班牙、意大利等国家以法律法规形式强制要求购买工程质量潜在缺陷保险（IDI）。例如，法国1978年通过的《斯比那塔法》为IDI的强制性投保提供了立法保障。而美国、德国、澳大利亚等国家根据业主及租客多元需求，设计提供多种类型房屋财产保险，投保率普遍较高。例如，美国房屋财产保险分为HO-1至HO-8等八种不同类型，包括基本险、扩充险、全保险、租客险等，分别针对不同的住房类型和理赔范围，投保率达95%以上。在住房体检方面，以法律法规形式为住房体检赋予强制性，合理确定不同房屋及设施设备的体检周期和体检范围。例如，我国香港特区实施强制验楼计划和强制验窗计划，业主若不遵从将受到10000港元至50000元港币的罚款甚至监禁等处罚；新加坡强制要求住宅公共部位、公共设施开展周期性的检查维修，外墙、楼梯等房屋部位检修周期为5年，电梯配套设施检修周期为7年。
此外，我国部分城市在住房维修养护和重置更新方面也进行了一些探索，主要体现在两方面。一是要求产权人在重置更新中承担部分成本。北京市有关部门发布《关于进一步做好危旧楼房改建有关工作的通知》，要求产权人在重置更新中负担原住房面积部分的综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分。河南省开封市发布《开封市城市更新拆除重建项目实施办法（试行）》，规定产权人需承担原住房面积的建安成本，政府负责其余资金。二是创新房屋及设施设备维修保险制度。江苏省泰州市借鉴医疗保险的做法，通过“政府补贴+物业缴费+住户参保”的模式，在市物业管理中心设立“房屋医保”资金池，建立了房屋长期维修保险制度，提高房屋维修的保障额度，弥补专项维修资金不足。湖南省株洲市利用住宅专项维修资金增值收益购买电梯维修保险，由保险机构深度介入维修过程管理，通过日常巡检实现风险减量管理。同时，保险机构出于利益驱动，严格审核电梯维修费用，发挥维保监督和审价监理作用，大大降低电梯维修成本中的“水分”。目前，株洲市投保电梯共3067台，使用年限5年以上的电梯覆盖率达67%，故障电梯全部在30分钟以内响应，平均维修时长仅1.06天。
针对我国现有住房维护更新相关资金的问题，结合境外经验和内地探索，本文提出建立住房维护更新资金制度的初步思路。总体上看，一是要坚持全生命周期管理原则，增设重置更新资金。二是坚持权利义务对等原则，强化个人出资责任。三是坚持“取之于房、用之于房”原则，计提一定比例土地出让收入用于住房维护更新。四是坚持可持续更新原则，改变过去过度房地产化的更新方式和运动式的资金筹集模式。基于以上原则，本文主张统筹现有住房维修、更新和改造资金，在不新增业主负担的前提下，建立由个人账户、公共账户组成的住房维护更新资金账户体系，并以住房保险作为补充资金，完善住房体检配套机制（如图3所示）。
个人账户，即原有的住宅专项维修资金账户。基于权责对等原则，产权人是住房维护更新的第一责任人，个人账户是住房维护更新资金最主要的资金来源。
在资金筹措上，需要在住宅专项维修资金相关机制的基础上，进一步优化归集和续筹方式。一是把好个人账户资金归集关，在网签交易、住房交付、初始登记、转移登记等环节设置个人账户资金归集要求，做到“应归尽归”。推动新建商品房网签备案时，由建设单位代为足额缴纳个人账户资金。结合老旧小区改造，推进个人账户的补建工作。二是续筹可采取分期缴纳的方式，或由物业服务企业在收取物业费时代收固定金额的维修资金，降低业主的经济负担和续缴压力，培养业主定期缴纳维修资金的习惯。三是对迟缴、拒缴的业主予以惩罚。例如，征收滞纳金、停止对其特定的物业服务、连续六个月不缴纳的可向法院起诉等。四是规定住宅共用部位、共用设施设备的公共收益用于补充维修资金的最低比例，如50%。
在资金用途上，个人账户资金主要有三种用途。一是用于住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，即原有住宅专项维修资金的用途范围。二是购买房屋和设施设备维修保险。从责任划分来看，产权人拥有房屋本体和共用设施设备的产权或共有和共同管理权，也应承担其维修养护责任，这部分购险费用不宜从公共账户列支，而应从个人账户设法筹措。可经业主大会讨论通过后，从个人账户增值收益中提取一定比例，统筹用于购买外墙保险、电梯保险等房屋和设施设备维修保险，补充个人账户资金不足部分。三是在发生重置更新时，按照现行住宅专项维修资金管理规定，将个人账户业主分户账面资金返还业主后，由业主出资承担重置业主专有部分建筑面积（含公摊）的建安费用。
此外，需要完善个人账户资金的管理机制。一是明确个人账户资金应急使用条件和程序等，要求尚未建立应急使用机制的城市加快出台管理办法。二是完善表决方式，采取委托表决、异议表决、多事项集合表决等方式，以及线上表决手段，提高表决效率。三是规定出资责任。对未履行出资责任的产权人个人必要出资额度，并予以处罚，如追缴一定比例罚款、列入失信被执行人名单等。四是出台支持政策。尤其在发生重置更新时，对筹资困难的产权人给予融资支持，允许个人住房公积金贷款和商业银行个人住房贷款用于重置更新，或由政府承担一定比例的资金，采取共有产权住房机制，按产权人和政府出资额度确定产权比例。同时，通过增加重置更新过程中产权人的收益，使重置更新后住房资产增值部分大于个人出资额度，引导产权人履行出资义务。
公共账户由市级政府部门统一设立和管理，可在区级政府部门设立分账户，具体由区级政府部门负责筹集和使用。公共账户资金严格用于保障公共安全等公共利益，是房屋安全管理长效机制的关键。
在资金筹措上，一是根据“取之于房、用之于房”的原则，从土地出让收入中计提一定比例用于住房维护更新，也可考虑列入土地出让成本。一方面，从房价的构成来看，土地出让金一般占据了房价的50%以上，实际由购房者“买单”，提取土地出让收入用于住房维护更新具有合理性。另一方面，土地出让收入属于政府性基金收入，按相应规定，应主要用于公共事业的发展，用于房屋维护改造公共服务符合政府性基金收入的支出性质。此外，未来可从房地产税中提取一定比例，用于筹集公共账户资金。二是统筹管理使用各类政府补助资金，将现有的老旧小区改造政府补助资金、房屋使用安全专项资金和其他政府补助资金，作为住房维护更新资金公共账户的补充资金，统筹管理和使用。
在资金用途上，公共账户资金主要有三种用途。一是用于购买城镇住房体检、房屋安全保险等公共服务。考虑到房屋安全问题属于公共利益范畴，从公共账户提取资金购买房屋定期体检、房屋倒塌险等房屋安全保险用于保障公共安全，具有合理性。二是对于房屋外墙脱落、房屋渗水、电梯更新等紧急排险、应急维修情形，应发挥托底保障作用，处置后再按相应规定从个人账户中划转。三是在发生重置更新时，承担社区公共设施重建成本。
在资金管理上，设立专门的住房维护更新资金公共账户管理机构，配备专业力量，安排专项经费，完善工作机制，具体负责本行政区域内住房维护更新资金公共账户的归集、使用、管理与监督工作。同时，加强资金的保值增值，通过制度引导或者法治保障，借鉴社保基金投资运营管理经验，按照安全性、收益性和长期性原则，委托专业机构投资运营住房维护更新存量资金，提高住房维护更新资金增值收益水平。
住房保险以市场化、商业化方式运行，在责任范围内进行赔付，发挥补充住房维护更新资金的重要作用。一是探索建立房屋和设施设备维修保险。一方面，可借鉴商业保险模式，总结株洲市电梯保险经验，并推广至房屋外墙等重要房屋部位或设施设备，经业主同意利用个人账户资金增值收益购买保险。保险机构根据房屋和设施设备状况和风险，合理确定保费和保险期限，并进行日常巡检和风险管控，实现风险减量管理。若发生维修更新需求，由保险机构进行维保监督和审价监理，并进行赔付，补充个人账户资金。另一方面，可以借鉴社会保险模式，总结泰州市等地的经验，探索建立房屋维修更新保险，根据房屋楼龄、价值和安全状况合理确定保费，以“政府支持+业主投保”的形式构建资金池，在出现维修养护需要时提取使用。二是探索建立房屋安全保险。房屋安全保险主要提供安全兜底保障，在房屋解危处置时，用于支付解危、临时安置和加固费用；在房屋倒塌时，支付房屋赔偿，补偿受灾群众人身伤亡、财产损失和临时安置等费用。同时，鼓励保险机构同时承担房屋动态监测职能，采取“保险+服务”模式，将房屋安全动态监测服务交由保险机构采购、管理，对房屋主体结构、外立面及建筑幕墙、配套设施安全性、可靠性进行定期体检，兼顾事前事故预防和事后风险兜底，构建闭环式房屋风险管理体系。三是加快推进工程质量潜在缺陷保险（IDI）试点工作。工程质量潜在缺陷保险（IDI）针对住房因潜在质量缺陷而引发的损失进行赔付，建议及时总结地方试点可复制、可推广的经验，条件成熟后，制定国家层面的实施办法。四是提高房屋财产保险投保率。房屋财产保险针对住房因自然灾害和意外事故引发的损失进行赔付，建议从城市受灾风险、住房类型及区位、承保范围及额度等不同角度进行细分，满足业主的多样化保险需求，鼓励引导产权人主动投保，提高投保率。
住房体检是住房维修养护和重置更新的重要依据和工作抓手，需要建立健全住房体检制度，强化体检结果应用。一是完善住房体检法规。通过法规形式建立住房体检制度，确定强制体检的楼龄范围和体检周期。例如，对于住宅，使用20年以内免检；超过20年，未达到设计使用年限的，每10年进行一次体检；达到设计使用年限的，每5年进行一次体检。二是建立住房体检实施机制。地方政府每年制定并公开住房体检计划，同时告知相应住房的产权人，由政府清单上的检测机构实施体检。住房体检费用由公共账户支出。鼓励保险机构同时开展动态监测，填补体检间隔“真空期”，实现风险减量。三是以体检结果为抓手，推动住房维修养护和重置更新。体检结果分为“合格”“基本合格”“不合格”三类，房屋安全使用责任人应根据体检机构出具的处置意见，有针对性地实施维修养护或重置更新。城市政府建立房屋综合信息系统，录入住房体检状况，实施分级分类动态管理。
我国住房发展已经告别大规模增量建设的阶段，进入存量提质改造和增量结构调整并重的时期，研究建立住房维护更新资金制度对于贯彻落实《决定》具有重要意义，对于消除安全隐患、提高居住品质和满足人民群众对美好居住环境的需求具有重要价值。针对现有住房维护更新相关资金的问题和不足，本文提出坚持全生命周期管理、权利义务对等、“取之于房、用之于房”和可持续更新原则，统筹现有维修养护资金，建立住房维护更新资金制度，明确个人账户、公共账户、住房保险的资金来源和使用范围，形成制度化的住房维护更新资金投入机制。
住房维护更新资金制度是一项创新探索，应稳妥开展试点工作，完善管理法规。可选择政府治理水平较高、住房维护更新需求较大、社区治理能力较强的城市先行开展试点工作，总结实践经验，探索形成可复制、可推广的实施模式。根据地方试点经验，研究制定国家层面的住房维护更新资金筹集使用管理条例，细化完善筹集、使用、管理和监督程序，明确融资、规划等支持政策，积极稳妥推动住房维护更新资金在全国范围内推广和落实。除了自身的制度建设，还需要优化产权人参与的实施机制，支撑住房维护更新资金制度的高效运行。产权人和业主组织在开展维修养护和重置更新中应发挥重要作用。
一是转变产权人观念，落实出资责任。通过完善政策法规和加强宣传，强化权责对等理念，落实房屋使用安全第一责任人责任，纠正产权人“等靠要”的传统观念，引导产权人主动落实个人账户出资义务，由“要我改”变为“我要改”，由“政府负责”变为“产权人负责”。
二是依托党建引领的社区治理，构建产权人参与的组织机制。社区党委充分发挥统筹协调功能，完善社区居委会、业主委员会、物业服务企业的协调工作机制，搭建沟通议事平台，推动产权人参与维修养护和重置更新设计方案、住房维护更新资金使用方案的集体决策过程，鼓励以适当方式参与施工监督、住房体检及维护保养等后续管理环节，构建长效机制。
三是完善业主委员会建设，加强对住房维护更新资金个人账户的管理。从境外经验看，中国香港的业主立案法团、日本的“公寓管理组合”或“重建委员会”、韩国的“入住者代表会议”等业主自治组织在房屋维修养护和重置更新中发挥了协商动员、集体表决、资金筹集、自主招标实施或向政府申请协助等重要作用。我国地方政府部门和社区居委会应加强对小区业主委员会组建和运行的指导力度，提高业主委员会的组建比例，推动个人账户移交业主委员会自主管理，实现个人账户资金所有权与管理权相统一。业主委员会应加强自身建设，通过参加培训等方式提升管理个人账户资金的专业能力，促进个人账户资金规范使用管理，并充分保障业主知情权。地方政府部门建立住房维护更新资金信息管理平台，优化调整个人账户资金的使用流程，提高资金使用效率，同时加强对业主委员会履行个人账户资金管理责任的事前事中事后监管，建立评价问责制度。
（住房和城乡建设部政策研究中心王琰、张仲、刘锋对本文作出了贡献，特此致谢）
[基金项目] 国家社会科学基金项目“适应中国式现代化要求的城镇住房制度研究”（22VRC091）。
[作者简介] 李晓龙,中国社会科学院大学城乡建设经济系研究员、博士生导师;浦湛,中国社会科学院大学城乡建设经济系研究员、博士生导师;张理政(通讯作者),中国社会科学院大学城乡建设经济系助理研究员。
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